Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 2)

Para investor properti tentu paham bahwa investasi di properti memiliki keunggulan terutama dalam menghasilkan pendapatan tetap, yaitu dari sewa dan potensi kenaikan harga di masa mendatang. Kelemahannya adalah pada besarnya danan investasi awal yang dibutuhkan. Untuk kota-kota besar di Indonesia, berinvestasi di properti saat ini kita harus memiliki modal yang besar, investasi properti banyak yang sudah menggunakan satuan miliar daripada juta.

Namun bagi investor yang memiliki modal jutaan saja dapat memiliki kesempatan untuk berinvestasi pula di properti-properti yang bernilai miliaran tersebut. DIRE menjadi salah satu instrumen yang mampu memfasilitasi investor dengan modal jutaan untuk berinvestasi pada properti yang membutuhkan dana miliaran. Selain itu, DIRE juga menawarkan keunggulan likuiditas yang seperti reksa dana, yaitu bisa dijual beli kapan saja.

 

 

DIRE dapat digambarkan sebagai berikut. Misalkan ada sebuah mall atau kompleks perumahan yang sudah dibangun dan diisi oleh tenant dan para penyewa. Manajer Investasi kemudian mengumpulkan uang dari masyarakat dalam wadah reksa dana. Uang yang terkumpul kemudian digunakan untuk membeli mall atau kompleks perumahan tersebut secara keseluruhan. Selanjutnya, seluruh pendapatan berupa sewa, setelah dikurangi kewajiban dan pajak, dikembalikan secara proporsional kepada para pemegang Unit Penyertaan. Meskipun demikian, tidak tertutup kemungkinan DIRE membeli saham properti sehingga manfaat pemberian hasil secara berkala tidak akan dapat dinikmati jika investasi yang dialokasikan ke instrumen ini terlalu banyak.

Kebijakan Dividen pada saham sangat bergantung pada kesepakatan  manajemen apakah dana tersebut selanjutnya akan digunakan untuk pengembangan perusahaan atau tidak. Jika ada rencana ekspansi yang membutuhkan dana, persentase pembayaran dividen bisa diperkecil, ditunda, atau tidak dibagikan sama sekali. Sementara di DIRE, keuntungan tersebut HARUS dibagikan kepada pemegang unit penyertaan.

 

 

 

Membandingkan DIRE dengan Membeli Properti Fisik

Adam Khoo dalam bukunya Winning The Game of Stock menyebutkan bahwa ada keuntungan utama yang dimiliki DIRE lebih daripada memiliki properti fisik.

 1. Biaya Pencairan dan Transaksi

Properti adalah tipikal aset yang sangat tidak likuid. Ini berarti properti tak bisa dijual dengan cepat untuk mengumpulkan dana. Jika Anda kebetulan sedang membutuhkan uang secara darurat atau jika harga real estate jatuh karena serangan resesi, Anda tak bisa menjual properti fisik dengan cepat.

Biasanya dibutuhkan beberapa bulan untuk memasang penjualan properti Anda di pasar dan harus menunggu pembeli memberikan penawaran. Dan juga ada banyak biaya transaksi dalam tahapan membeli dan menjual real estate–biaya pengacara, komisi agen, asuransi dan bea meterai bisa berjumlah besar. Anda harus memiliki uang yang banyak dan pertahanan yang kuat jika mau berinvestasi di properti fisik. 

Sementara itu DIRE memberikan Anda keuntungan dalam memiliki properti dan mendapatkan uang sewa dengan fleksibilitas saham. Karena DIRE tercatat di bursa saham, mereka bisa dijual dalam hitungan detik dan dicairkan dalam bentuk uang tunai dalam waktu tiga hari. Ada juga biaya transaksi minimal.

 

 

2. Dikelola secara Profesional

Ada banyak pekerjaan dalam mengelola properti yang Anda beli dan sewakan. Anda harus mempertahankan properti tersebut, merenovasinya, mencari penyewa, menjaga dan mengejar mereka untuk membayar sewa. DIRE bebas repot karena para manajer profesional DIRE yang akan mengelola properti-properti tersebut. 

3.    Diversifikasi lebih besar

Karena tingginya harga real estate, kebanyakan orang hanya mampu berinvestasi dua atau tiga properti.Jika Anda kebetulan berinvestasi di lokasi yang tidak bernilai atau sebuah tempat di mana Anda tak bisa menemukan penyewa, pasti akan jadi kesalahan yang mahal. 

DIRE membuat Anda mampu untuk mendiversifikasi risiko Anda dengan berinvestasi dalam sebuah portofolio yang berisi berbagai properti di lokasi berbeda. Di samping berinvestasi di properti tempat tinggal, DIRE membuat Anda mampu berinvestasi di kantor-kantor, mal-mal ritel, rumah sakit, hotel, dan bahkan taman industri.

 

 

 

Bagaimana Unit Penyertaan DIRE terbentuk dan sistem bagi hasil keuntungan kepada investor ?

Unit penyertaan DIRE adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi kolektif. Unit penyertaan DIRE dapat diperjualbelikan di pasar sekunder, sehingga investor dapat membeli dan menjual unit penyertaan DIRE sesuai dengan kebutuhannya.

Pembentukan Unit Penyertaan DIRE

Unit penyertaan DIRE dibentuk oleh manajer investasi yang telah memperoleh izin dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Manajer investasi akan melakukan penawaran umum perdana (IPO) unit penyertaan DIRE kepada masyarakat pemodal.

Dalam proses IPO, manajer investasi akan menetapkan harga perdana unit penyertaan DIRE. Harga perdana unit penyertaan DIRE ditentukan berdasarkan nilai aktiva bersih per unit penyertaan (NAB/UP) DIRE.

Setelah IPO, unit penyertaan DIRE dapat diperjualbelikan di pasar sekunder. Harga unit penyertaan DIRE di pasar sekunder akan ditentukan oleh mekanisme penawaran dan permintaan.

 

 

 

Sistem Bagi Hasil Keuntungan Kepada Investor

DIRE wajib mendistribusikan keuntungan kepada pemegang unit setiap tahun paling sedikit 90% dari laba bersih setelah pajak tanpa memperhitungkan keuntungan yang belum terealisasi.

Keuntungan DIRE dapat berasal dari pendapatan sewa, penjualan aset real estat, dan/atau keuntungan lain dari pengelolaan DIRE.

Distribusi keuntungan DIRE dilakukan dengan cara membagi keuntungan kepada pemegang unit secara proporsional berdasarkan jumlah unit penyertaan yang dimiliki.

 

Jadi jelas sekarang bahwa investasi di DIRE dapat menjadi pilihan bagi investor yang ingin berinvestasi di sektor properti dengan modal yang relatif kecil. Selamat berinvestasi di DIRE.

Lihat kembali : Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 1)

 

Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 1)

Dana Investasi Real Estate (DIRE) dikenal di luar negeri sebagai REIT (Real Estate Investment Trusts) adalah sebuah instrumen investasi yang menggabungkan antara reksa dana dan properti. DIRE merupakan reksa dana yang menghimpun dana dari investor untuk diinvestasikan ke dalam aset real estate, aset yang berkaitan dengan real estate, dan/atau kas dan setara kas. Jenis reksa dana ini dapat membeli real estate baik berupa tanah, bangunan, gedung maupun hak atas tanah, ataupun saham dan obligasi perusahaan terbuka sepanjang diterbitkan oleh perusahaan berbasis properti.

Dana yang terkumpul tersebut digunakan DIRE untuk membeli aset real estate seperti apartemen, mall, rumah sakit, perkantoran, gudang, hotel, taman industri dan aset real estate lainnya. Manajer DIRE lalu akan menyewakan portofolio properti tersebut agar dapat mengumpulkan aliran pendapatan dari penyewaan.

Semua penghasilan yang dikumpulkan ini kemudian didistribusikan kembali untuk para pemegang unit DIRE (investor) dalam bentuk dividen dengan besaran tertentu. Tugas manajer DIRE untuk memaksimalkan dan meningkatkan penghasilan yang didapat dari portofolio tiap tahunnya. Untuk melakukan ini, manajer sekali-kali akan merenovasi properti-properti tersebut, meningkatkan sewa yang dikenakan pada para penyewa atau menjual aset real estate tertentu untuk memperoleh keuntungan.

Jadi DIRE menjadi cara bagi para investor kecil untuk secara kolektif memiliki sebuah portofolio properti dan memperoleh bagian dari hasil sewa properti tersebut. Hebatnya lagi DIRE membuat Anda menjadi tuan tanah tanpa pusing meminjam pinjaman kredit besar, mengurusi para penyewa, dan masalah pemeliharaan properti. Semua pekerjaan tersebut akan dilakukan secara profesional oleh manajer DIRE, Anda sebagai investor hanya tinggal menerima hasil keuntungannya.

DIRE pertama kali diperkenalkan di Indonesia pada tahun 2012, oleh Manajer Investasi PT Ciptadana Asset Management dengan produknya bernama DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia, terdaftar dan diperjualbelikan di Bursa dengan kode efek XCID. Sejak saat itu, DIRE telah berkembang pesat menjadi salah satu instrumen investasi yang populer di kalangan investor ritel. Hal ini dikarenakan DIRE menawarkan beberapa keunggulan, antara lain:

 

• Diversifikasi aset: DIRE memungkinkan investor untuk berinvestasi di berbagai jenis aset real estate, mulai dari properti komersial, properti residensial, hingga properti industri. Hal ini dapat membantu investor untuk mengurangi risiko investasi.
• Fleksibilitas: DIRE dapat dibeli dan dijual setiap hari di pasar bursa efek. Hal ini memberikan fleksibilitas bagi investor untuk menyesuaikan investasinya sesuai dengan kondisi pasar.
• Kinerja yang menarik: DIRE telah menunjukkan kinerja yang menarik dalam beberapa tahun terakhir. Hal ini didukung oleh pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif dan meningkatnya permintaan properti di Indonesia.
• Pendapatan dan performa harga (dividen tunai dan capital gain)
• Perlindungan terhadap inflasi
• Transparansi
• Alternatif investasi di bidang properti yang sangat terjangkau

Di Indonesia, DIRE diatur oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK) melalui Peraturan OJK Nomor 64/2017 tentang Dana Investasi Real Estate. Peraturan ini mengatur berbagai aspek terkait dengan DIRE, mulai dari pendirian, pengelolaan, hingga perdagangan DIRE.

Pengelolaan DIRE dilakukan oleh manajer investasi yang telah memperoleh izin dari OJK. Manajer investasi bertanggung jawab untuk mengelola aset DIRE sesuai dengan prospektus DIRE.

DIRE diperdagangkan di Bursa Efek Indonesia (BEI). Perdagangan DIRE dilakukan melalui sistem perdagangan BEI yang sama dengan perdagangan saham. Investor dapat membeli dan menjual DIRE melalui broker.

Jenis-Jenis DIRE

Secara umum, DIRE dapat dibagi menjadi dua jenis, yaitu:

• DIRE Terproteksi: DIRE Terproteksi adalah DIRE yang menjamin investor untuk mendapatkan kembali dana pokoknya pada saat jatuh tempo.
• DIRE Unterproteksi: DIRE Unterproteksi adalah DIRE yang tidak menjamin investor untuk mendapatkan kembali dana pokoknya pada saat jatuh tempo.

Selain itu, DIRE juga dapat dibagi berdasarkan jenis aset real estate yang diinvestasikan, yaitu:

• DIRE Properti Komersial: DIRE Properti Komersial adalah DIRE yang menginvestasikan dananya ke dalam properti komersial, seperti gedung perkantoran, hotel, dan pusat perbelanjaan.
• DIRE Properti Residensial: DIRE Properti Residensial adalah DIRE yang menginvestasikan dananya ke dalam properti residensial, seperti apartemen, rumah, dan tanah.
• DIRE Properti Industri: DIRE Properti Industri adalah DIRE yang menginvestasikan dananya ke dalam properti industri, seperti pabrik, gudang, dan tanah industri.

Peluang dan Tantangan DIRE

DIRE memiliki beberapa peluang, antara lain:

• Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif: Pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif akan mendorong permintaan properti di Indonesia. Hal ini dapat meningkatkan kinerja DIRE.
• Meningkatnya kelas menengah di Indonesia: Meningkatnya kelas menengah di Indonesia akan meningkatkan permintaan properti. Hal ini juga dapat meningkatkan kinerja DIRE.

Namun, DIRE juga memiliki beberapa tantangan, antara lain:

• Volatilitas pasar properti: Pasar properti dapat mengalami volatilitas, yang dapat berdampak negatif terhadap kinerja DIRE.
• Risiko gagal bayar: Manajer investasi DIRE dapat gagal bayar, yang dapat berdampak negatif terhadap kinerja DIRE.

Dari tahun 2012 sejak awal kemunculannya di Indonesia sampai dengan saat ini total terdapat 20 Manajer Investasi yang penulis dapatkan dari hasil penelusuran melalui situs BEI yang menerbitkan produk DIRE di Indonesia, antara lain

Tahun	Manajer Investasi	Produk DIRE	Kode	Ket
2012	PT Ciptadana Asset Management	DIRE Ciptadana Properti Ritel Indonesia	XCID	Listed
	PT Danareksa Investment Management	DIRE Danareksa Properti Ritel Indonesia	XDNI	Listed
	PT Ashmore Asset Management Indonesia	DIRE Ashmore Properti Indonesia	XASI	Listed
	PT Batavia Prosperindo Aset Manajemen	DIRE Batavia Prosperindo Properti Ritel Indonesia	XBPR	Listed
2013	PT Maybank Asset Management Indonesia	DIRE Maybank Properti Ritel Indonesia	XMJM	Listed
	PT Manulife Asset Manajemen Indonesia	DIRE Manulife Properti Ritel Indonesia	XMNU	Listed
	PT Sinarmas Asset Management	DIRE Sinarmas Properti Ritel Indonesia	XSIN	Listed
2014	PT Bahana TCW Investment Management	DIRE Bahana TCW Properti Ritel Indonesia	XBTC	Listed
	PT Schroders Indonesia	DIRE Schroders Properti Ritel Indonesia	XSCS	Delisted
2015	PT Prudential Asset Management Indonesia	DIRE Prudential Properti Ritel Indonesia	XPRU	Delisted
	PT AIA Asset Management Indonesia	DIRE AIA Properti Ritel Indonesia	XAIA	Delisted
2016	PT Panin Asset Management	DIRE Panin Properti Ritel Indonesia	XPAN	Delisted
	PT MNC Asset Management	DIRE MNC Properti Ritel Indonesia	XMNC	Delisted
2017	PT Indo Premier Investment Management	DIRE Indo Premier Properti Ritel Indonesia	XIPR	Delisted
2018	PT Reksa Dana Investa	DIRE Reksa Dana Investa Properti Ritel Indonesia	XRDI	Delisted
	PT Trimegah Asset Management	DIRE Trimegah Properti Ritel Indonesia	XTRI	Delisted
2019	PT Sinarmas Asset Management	DIRE Sinarmas Properti Perkantoran	XSPK	Listed
	PT Schroders Indonesia	DIRE Schroders Properti Perkantoran	XSPC	Delisted
2020	PT Ciptadana Asset Management	DIRE Ciptadana Properti Perhotelan Padjajaran	XCIS	Listed
	PT Sinarmas Asset Management	DIRE Sinarmas Properti Logistik	XSLG	Listed
	PT Schroders Indonesia	DIRE Schroders Properti Logistik	XSLR	Delisted
2021	PT Mandiri Manajemen Investasi	DIRE Mandiri Properti Logistik	XMLI	Listed
	PT Schroders Indonesia	DIRE Schroders Properti Rumah Sakit	XSRS	Listed
2022	PT Manulife Aset Manajemen Indonesia	DIRE Manulife Properti Rumah Sakit	XMSR	Listed

(Sumber Data: situs BEI,  per September 2021, Update terbaru silahkan merujuk pada Data Pasar DIRE Bursa Efek Indonesia)

Ada beberapa faktor yang menyebabkan produk DIRE dihentikan perdagangannya atau dikeluarkan dari pencatatan di Bursa Efek Indonesia, antara lain:

·         Dana kelolaan yang menurun

·         Tidak memenuhi persyaratan minimum dana kelolaan

·         Kesulitan dalam pengelolaan aset

·         Kasus hukum

Oleh karenanya Investor perlu memperhatikan informasi tentang produk DIRE yang akan dibeli, termasuk status perdagangannya di BEI. Investor juga dapat menghubungi Manajer Investasi terkait untuk informasi lebih lanjut.

Selamat berinvestasi di DIRE, salam sukses senantiasa dalam berinvestasi !

Lihat : Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 2)