Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 2)

DIRE - Dana Investasi Real Estate

Para investor properti tentu paham bahwa investasi di properti memiliki keunggulan terutama dalam menghasilkan pendapatan tetap, yaitu dari sewa dan potensi kenaikan harga di masa mendatang. Kelemahannya adalah pada besarnya dana investasi awal yang dibutuhkan. Untuk kota-kota besar di Indonesia, berinvestasi di properti saat ini kita harus memiliki modal yang besar, investasi properti banyak yang sudah menggunakan satuan miliar daripada juta.

Namun bagi investor yang memiliki modal jutaan saja dapat memiliki kesempatan untuk berinvestasi pula di properti-properti yang bernilai miliaran tersebut. DIRE menjadi salah satu instrumen yang mampu memfasilitasi investor dengan modal jutaan untuk berinvestasi pada properti yang membutuhkan dana miliaran. Selain itu, DIRE juga menawarkan keunggulan likuiditas yang seperti reksa dana, yaitu bisa dijual beli kapan saja.

DIRE dapat digambarkan sebagai berikut. Misalkan ada sebuah mall atau kompleks perumahan yang sudah dibangun dan diisi oleh tenant dan para penyewa. Manajer Investasi kemudian mengumpulkan uang dari masyarakat dalam wadah reksa dana. Uang yang terkumpul kemudian digunakan untuk membeli mall atau kompleks perumahan tersebut secara keseluruhan. Selanjutnya, seluruh pendapatan berupa sewa, setelah dikurangi kewajiban dan pajak, dikembalikan secara proporsional kepada para pemegang Unit Penyertaan. Meskipun demikian, tidak tertutup kemungkinan DIRE membeli saham properti sehingga manfaat pemberian hasil secara berkala tidak akan dapat dinikmati jika investasi yang dialokasikan ke instrumen ini terlalu banyak.

Kebijakan Dividen pada saham sangat bergantung pada kesepakatan  manajemen apakah dana tersebut selanjutnya akan digunakan untuk pengembangan perusahaan atau tidak. Jika ada rencana ekspansi yang membutuhkan dana, persentase pembayaran dividen bisa diperkecil, ditunda, atau tidak dibagikan sama sekali. Sementara di DIRE, keuntungan tersebut HARUS dibagikan kepada pemegang unit penyertaan.

Membandingkan DIRE dengan Membeli Properti Fisik

Adam Khoo dalam bukunya Winning The Game of Stock menyebutkan bahwa ada keuntungan utama yang dimiliki DIRE lebih daripada memiliki properti fisik.

 1. Biaya Pencairan dan Transaksi

Properti adalah tipikal aset yang sangat tidak likuid. Ini berarti properti tak bisa dijual dengan cepat untuk mengumpulkan dana. Jika Anda kebetulan sedang membutuhkan uang secara darurat atau jika harga real estate jatuh karena serangan resesi, Anda tak bisa menjual properti fisik dengan cepat.

Biasanya dibutuhkan beberapa bulan untuk memasang penjualan properti Anda di pasar dan harus menunggu pembeli memberikan penawaran. Dan juga ada banyak biaya transaksi dalam tahapan membeli dan menjual real estate–biaya pengacara, komisi agen, asuransi dan bea meterai bisa berjumlah besar. Anda harus memiliki uang yang banyak dan pertahanan yang kuat jika mau berinvestasi di properti fisik. 

Sementara itu DIRE memberikan Anda keuntungan dalam memiliki properti dan mendapatkan uang sewa dengan fleksibilitas saham. Karena DIRE tercatat di bursa saham, mereka bisa dijual dalam hitungan detik dan dicairkan dalam bentuk uang tunai dalam waktu tiga hari. Ada juga biaya transaksi minimal.

2. Dikelola secara Profesional

Ada banyak pekerjaan dalam mengelola properti yang Anda beli dan sewakan. Anda harus mempertahankan properti tersebut, merenovasinya, mencari penyewa, menjaga dan mengejar mereka untuk membayar sewa. DIRE bebas repot karena para manajer profesional DIRE yang akan mengelola properti-properti tersebut. 

3.    Diversifikasi lebih besar

Karena tingginya harga real estate, kebanyakan orang hanya mampu berinvestasi dua atau tiga properti.Jika Anda kebetulan berinvestasi di lokasi yang tidak bernilai atau sebuah tempat di mana Anda tak bisa menemukan penyewa, pasti akan jadi kesalahan yang mahal. 

DIRE membuat Anda mampu untuk mendiversifikasi risiko Anda dengan berinvestasi dalam sebuah portofolio yang berisi berbagai properti di lokasi berbeda. Di samping berinvestasi di properti tempat tinggal, DIRE membuat Anda mampu berinvestasi di kantor-kantor, mal-mal ritel, rumah sakit, hotel, dan bahkan taman industri.

 

Bagaimana Unit Penyertaan DIRE terbentuk dan sistem bagi hasil keuntungan kepada investor ?

Unit penyertaan DIRE adalah satuan ukuran yang menunjukkan bagian kepentingan setiap pihak dalam portofolio investasi kolektif. Unit penyertaan DIRE dapat diperjualbelikan di pasar sekunder, sehingga investor dapat membeli dan menjual unit penyertaan DIRE sesuai dengan kebutuhannya.

Pembentukan Unit Penyertaan DIRE

Unit penyertaan DIRE dibentuk oleh manajer investasi yang telah memperoleh izin dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Manajer investasi akan melakukan penawaran umum perdana (IPO) unit penyertaan DIRE kepada masyarakat pemodal.

Dalam proses IPO, manajer investasi akan menetapkan harga perdana unit penyertaan DIRE. Harga perdana unit penyertaan DIRE ditentukan berdasarkan nilai aktiva bersih per unit penyertaan (NAB/UP) DIRE.

Setelah IPO, unit penyertaan DIRE dapat diperjualbelikan di pasar sekunder. Harga unit penyertaan DIRE di pasar sekunder akan ditentukan oleh mekanisme penawaran dan permintaan.

Sistem Bagi Hasil Keuntungan Kepada Investor

DIRE wajib mendistribusikan keuntungan kepada pemegang unit setiap tahun paling sedikit 90% dari laba bersih setelah pajak tanpa memperhitungkan keuntungan yang belum terealisasi.

Keuntungan DIRE dapat berasal dari pendapatan sewa, penjualan aset real estat, dan/atau keuntungan lain dari pengelolaan DIRE.

Distribusi keuntungan DIRE dilakukan dengan cara membagi keuntungan kepada pemegang unit secara proporsional berdasarkan jumlah unit penyertaan yang dimiliki.

 Jadi jelas sekarang bahwa investasi di DIRE dapat menjadi pilihan bagi investor yang ingin berinvestasi di sektor properti dengan modal yang relatif kecil. Selamat berinvestasi di DIRE.

Lihat kembali : Mengenal DIRE, Alternatif Instrumen Investasi Real Estate (Bag. 1)